Cinq virgule six pour cent. C’est le rendement qu’affiche l’annonce. Trois pour cent : c’est ce qui reste une fois les frais d’acquisition, les charges et l’impôt passés — sur exactement le même bien. Entre les deux, il n’y a aucune malhonnêteté, juste trois calculs différents que tout le monde appelle « rendement ». Voici comment passer du chiffre de vitrine à celui qui décide vraiment, et pourquoi le seul montant qui vous concernera chaque mois n’est même pas un pourcentage.
En bref
- Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d’achat. C’est le chiffre des annonces, et il ignore tout le reste.
- Rendement net = (loyers − charges) ÷ coût total, frais de notaire et travaux compris. C’est là que se perd l’essentiel.
- Rendement net d’impôt : la fiscalité retire encore 1 à 2 points selon votre tranche et votre régime.
- Entre le brut et le net d’impôt, l’écart courant est de 2 à 3 points. Un « 6 % » d’annonce finit souvent autour de 3 %.
- Le chiffre qui compte au quotidien n’est pas un taux mais la trésorerie mensuelle : ce qui reste, ou ce qu’il faut sortir, une fois la mensualité payée.
- Repères 2026 : sous 3 % net, l’opération mise surtout sur la plus-value ; 4 à 7 % est une bonne zone ; au-delà de 7 %, cherchez la contrepartie.
Faites le calcul en lisant
Notre calculateur de rendement locatif reprend les trois rendements expliqués ci-dessous et y ajoute ce que cet article ne peut pas chiffrer pour vous : la vacance locative, la provision pour travaux, les intérêts d’emprunt et la comparaison des régimes fiscaux, forfait contre régime réel. Tout est calculé dans votre navigateur, aucune donnée n’est transmise.
Les trois rendements, et pourquoi seul le troisième compte
Le rendement brut se calcule en une ligne : loyer mensuel × 12 ÷ prix d’achat. Pour un studio à 150 000 € loué 700 €, cela donne 8 400 ÷ 150 000 = 5,6 %. C’est le chiffre que reprennent les annonces et les vendeurs, parce qu’il est flatteur et qu’il ne demande aucune information sur le bien.
Le rendement net corrige les deux oublis du brut. Au dénominateur, on remplace le prix par le coût total : prix + frais de notaire + frais d’agence + travaux. Au numérateur, on retire les charges que le propriétaire supporte réellement. Avec 15 000 € de frais et travaux et 1 800 € de charges annuelles, le même studio tombe à (8 400 − 1 800) ÷ 165 000 = 4 %. Un point et demi s’est évaporé sans que rien n’ait changé dans le bien.
Le rendement net d’impôt ajoute la dernière couche. En micro-foncier, l’administration ne taxe que 70 % des loyers, mais elle les taxe à votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 11 %, cela fait environ 1 660 € par an, et le rendement retombe à 3 %. Pour un contribuable à 30 %, il descend sous 2 %.
La conclusion pratique est simple : quand on vous annonce un rendement sans préciser lequel, c’est un brut. Demandez le coût total et les charges avant d’aller plus loin.
Ce que le rendement brut oublie
Voici les postes qui font l’écart, avec des ordres de grandeur à ajuster à votre situation.
| Poste | Ordre de grandeur | Où il pèse |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf | au dénominateur, une fois |
| Frais d’agence | 4 à 6 % quand ils sont à la charge de l’acheteur | au dénominateur, une fois |
| Taxe foncière | souvent l’équivalent d’un mois de loyer | chaque année |
| Charges non récupérables | 20 à 30 % des charges de copropriété | chaque année |
| Assurance propriétaire non occupant | 80 à 200 € par an | chaque année |
| Gestion locative (si déléguée) | 6 à 9 % des loyers encaissés | chaque année |
| Vacance locative | un demi-mois à un mois de loyer par an | au numérateur |
| Provision pour travaux | environ 5 % des loyers, à mettre de côté | chaque année |
Deux précisions qui changent le calcul. Les frais de notaire ont augmenté : les droits de mutation, qui en représentent environ 80 %, ont été relevés de 0,5 point dans la grande majorité des départements depuis 2025. Et la taxe foncière n’est pas une constante : sa base est revalorisée chaque année et les communes ajustent leur taux — le mécanisme est détaillé dans notre article sur le calcul de la taxe foncière. Enfin, si le bien est en copropriété, la part non récupérable des charges mérite d’être vérifiée avant l’achat plutôt qu’après : notre guide sur les charges de copropriété explique ce qui est refacturable au locataire et ce qui ne l’est pas.
La trésorerie mensuelle : le chiffre qui vous concerne vraiment
Un rendement est une comparaison ; une trésorerie est une réalité. Le calcul tient en une ligne : loyers encaissés, moins les charges, moins l’impôt, moins la mensualité de crédit. Ce qui reste est ce que l’opération vous rapporte ou vous coûte chaque mois.
Trois cas de figure. La trésorerie positive — le locataire paie tout et il vous reste de l’argent — est le scénario recherché ; il suppose en général un apport, une durée d’emprunt longue, ou un marché à rendement élevé. L’effort d’épargne modéré, entre 0 et 200 € par mois, est le cas le plus courant : vous complétez, et cette somme constitue votre épargne forcée. L’effort élevé, au-delà, mérite une question franche : l’opération ne tient plus que sur une plus-value future, c’est-à-dire sur un pari, pas sur un rendement.
Un point que les simulateurs escamotent : la mensualité de crédit ne réduit pas votre rendement, elle réduit votre trésorerie. Le capital remboursé chaque mois n’est pas une dépense, c’est un transfert d’épargne — vous vous enrichissez d’autant. C’est pour cette raison qu’un rendement se calcule hors crédit, et qu’un cash-flow se calcule avec. Les mélanger donne des chiffres ininterprétables. Sur la façon dont la banque, elle, regarde l’opération, voir ce que la banque vérifie avant un prêt.
La fiscalité, qui fait le dernier écart
Deux régimes dominent, et le choix change le résultat de plusieurs centaines d’euros par an.
En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, tant qu’ils restent sous 15 000 € par an. Le budget 2026 a maintenu ce taux à 30 %, malgré les demandes de relèvement. Au-delà du plafond, ou si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers — travaux, intérêts d’emprunt —, le régime réel devient plus favorable.
En location meublée, le micro-BIC offre un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes, ce qui explique une bonne partie de son succès. Attention toutefois : les meublés de tourisme non classés ont été ramenés à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond. Le fonctionnement complet du statut est détaillé dans notre article sur la location meublée en LMNP.
Dans les deux cas, s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les revenus fonciers de la location nue ont été explicitement exclus de la hausse de 2026 : ils restent à 17,2 % quand la plupart des placements financiers sont passés à 18,6 %. Pour le meublé, relevant des BIC, le point n’est pas tranché — nous détaillons ces zones grises dans notre article sur les prélèvements sociaux 2026. Si votre patrimoine locatif grossit, la question du véhicule de détention se pose aussi : voir créer une SCI familiale.
Notre avis
Notre règle de tri tient en deux gestes. D’abord, refuser tout rendement annoncé sans son coût total : un brut sans frais d’acquisition n’est pas une information, c’est un argument commercial. Ensuite, calculer la trésorerie avant de tomber amoureux du bien, avec des hypothèses volontairement pessimistes — un mois de vacance par an, 5 % des loyers provisionnés pour les travaux, et la taxe foncière réelle du bien, pas une moyenne. Si l’opération tient dans ces conditions, elle tiendra dans la vraie vie. Notre réserve porte sur les rendements élevés affichés dans certaines villes moyennes : 9 ou 10 % de brut existent, mais ils rémunèrent un risque — impayés, rotation rapide, dégradations, revente difficile — que le tableur ne montre jamais. Et un dernier repère, impopulaire mais utile : sous 3 % net d’impôt, l’investissement locatif ne se justifie plus par le rendement. Il faut alors assumer qu’on parie sur la plus-value, et le dire clairement.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif viser en 2026 ?
Entre 4 et 7 % net de charges est une bonne zone. Sous 3 % net d’impôt, un placement garanti et liquide fait souvent aussi bien sans le risque locatif. Au-delà de 7 %, le rendement rémunère un risque qu’il faut identifier.
Faut-il inclure le crédit dans le calcul du rendement ?
Non. Le rendement mesure la performance du bien, indépendamment de son financement. Le crédit entre dans le calcul de la trésorerie mensuelle, pas dans celui du rendement.
Comment intégrer la vacance locative ?
En retirant du loyer annuel l’équivalent d’un demi-mois à un mois selon la tension du marché local. Un studio étudiant en zone tendue se reloue vite ; un T3 en centre-ville d’une commune moyenne, beaucoup moins.
Le rendement d’un meublé est-il toujours supérieur ?
Le loyer est plus élevé et l’abattement fiscal plus favorable, mais les charges le sont aussi : mobilier à renouveler, rotation plus rapide, vacance plus fréquente. L’écart réel est plus faible que l’écart affiché.
Un rendement de 10 % existe-t-il vraiment ?
En brut, oui, dans certaines villes moyennes ou sur des petites surfaces. Ce niveau signale presque toujours un marché peu liquide ou un risque locatif élevé : vérifiez le taux de vacance, la demande réelle et la facilité de revente avant de vous décider.
