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Un rendement locatif se calcule en trois secondes et se trompe en une seule : celle où l’on divise le loyer par le prix affiché. Ce calculateur fait le trajet complet, du chiffre de vitrine à la somme qui sortira ou entrera sur votre compte chaque mois — vacance locative, taxe foncière et provision pour travaux comprises. Et il fait une chose que les simulateurs classiques évitent : il compare les deux régimes fiscaux qui s’offrent à vous et désigne celui qui vous coûte le moins.
En bref
- Le calculateur donne quatre indicateurs — brut, net de charges, net d’impôt, trésorerie mensuelle — et le régime fiscal le moins coûteux dans votre cas.
- Il intègre ce que les simulateurs oublient : vacance locative, taxe foncière, provision pour travaux et intérêts d’emprunt.
- Les intérêts ne servent pas au rendement : ils servent à la base imposable du régime réel, et c’est souvent là que tout se joue.
- Tout tourne dans votre navigateur. Aucune donnée n’est envoyée ni conservée.
Comment lire les cinq résultats
Les loyers réellement encaissés ne sont pas douze mois de loyer. Un bien se reloue rarement le lendemain du départ du locataire : un demi-mois à un mois de vacance par an est la norme, davantage sur un marché détendu. C’est la première ligne parce que c’est la première correction à faire.
Le rendement brut reste calculé sur douze mois pleins et sur le seul prix d’achat : c’est volontaire, puisque c’est la définition qu’emploient les annonces. Il n’est là que pour mesurer l’écart avec les lignes suivantes.
Le rendement net de charges rapporte les loyers encaissés, diminués des charges annuelles, au coût total de l’opération — prix, frais de notaire, frais d’agence et travaux. C’est ici que la moitié de l’écart se creuse.
Le rendement net d’impôt applique la fiscalité du régime le plus favorable. La trésorerie mensuelle, elle, n’est pas un taux : c’est ce qui reste, ou ce qu’il faut sortir, une fois la mensualité de crédit payée. C’est le seul chiffre que vous constaterez vraiment tous les mois.
| Rendement net d’impôt | Lecture | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| Sous 3 % | L’opération mise sur la plus-value | Un placement garanti fait souvent mieux, sans risque locatif |
| 3 à 4 % | Zone de prudence | Tient si la trésorerie est proche de l’équilibre |
| 4 à 7 % | Bonne zone | Vérifier que les charges ne sont pas sous-estimées |
| Au-delà de 7 % | Le rendement rémunère un risque | Tension du marché, impayés, rotation, revente difficile |
Les deux régimes que le calculateur compare
C’est la partie que la plupart des simulateurs escamotent, alors qu’elle pèse plusieurs centaines d’euros par an. Selon que vous louez nu ou meublé, vous avez le choix entre un forfait — l’administration retire un pourcentage de vos loyers et taxe le reste — et le régime réel, où vous déduisez vos charges effectives, vos intérêts d’emprunt et, en meublé, l’amortissement du bien.
| Régime | Abattement | Plafond de loyers | Ce qui est déductible |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | 30 % | 15 000 € par an | Rien d’autre que l’abattement |
| Réel foncier (nu) | — | Sans plafond | Charges réelles et intérêts d’emprunt |
| Micro-BIC (meublé) | 50 % | 77 700 € par an | Rien d’autre que l’abattement |
| Réel LMNP (meublé) | — | Sans plafond | Charges, intérêts et amortissement |
La règle empirique tient en une phrase : le forfait gagne quand vous achetez sans crédit et sans charges, le réel gagne dès qu’il y a un emprunt. En location meublée, l’amortissement — environ 85 % du prix étalé sur vingt-cinq ans — annule fréquemment la totalité du résultat imposable pendant les premières années. C’est la raison d’être du statut, détaillée dans notre article sur la location meublée en LMNP. Le calculateur retient cette estimation forfaitaire ; un amortissement réel se calcule par composants, avec un comptable.
Dans les deux cas s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les revenus fonciers de la location nue ont été explicitement exclus de la hausse de 2026 et restent à 17,2 %, quand la plupart des placements financiers sont passés à 18,6 % — le détail figure dans notre article sur les prélèvements sociaux 2026.
Les trois chiffres à ne pas inventer
La taxe foncière est le poste le plus souvent estimé au doigt mouillé, alors qu’il représente couramment l’équivalent d’un mois de loyer. Demandez le dernier avis d’imposition du vendeur plutôt qu’une moyenne : son mode de calcul et ses écarts d’une commune à l’autre sont expliqués dans notre guide sur le calcul de la taxe foncière.
Les charges non récupérables sont la part que le locataire ne rembourse pas : en copropriété, comptez 20 à 30 % des charges totales, auxquelles s’ajoutent l’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, les honoraires de gestion. Ce qui est refacturable et ce qui ne l’est pas est détaillé dans notre article sur les charges de copropriété.
Les intérêts de la première année figurent sur le tableau d’amortissement remis par la banque. Ils décroissent ensuite chaque année, ce qui érode progressivement l’avantage du régime réel. Sur la façon dont l’établissement apprécie l’opération avant de prêter, voir ce que la banque vérifie avant un prêt immobilier.
Notre avis
Utilisez ce calculateur deux fois. Une première avec les hypothèses du vendeur, pour voir ce que promet l’annonce. Une seconde avec des hypothèses volontairement pessimistes : un mois de vacance, 5 % des loyers provisionnés pour les travaux, la taxe foncière réelle du bien. Si l’opération tient encore dans le second scénario, elle tiendra dans la vraie vie. Notre réserve porte sur la lecture du régime réel : il gagne presque toujours sur le papier la première année, parce que les intérêts sont à leur maximum. Refaites le calcul en année huit, avec des intérêts divisés par deux — c’est là que le choix se juge, pas au moment de la signature. Et gardez en tête que l’option pour le réel foncier vous engage trois ans.
Nos sources
Abattements et plafonds des régimes micro : code général des impôts, articles 32 (micro-foncier) et 50-0 (micro-BIC), commentaires publiés au BOFiP. Taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et régime des revenus fonciers : loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Règles d’amortissement du loueur en meublé non professionnel : BOFiP, série BIC. Barèmes vérifiés au 2 septembre 2026. Ce calculateur est un outil d’estimation et ne remplace pas l’avis d’un professionnel.
Questions fréquentes
Faut-il intégrer le crédit dans le rendement locatif ?
Non. Le rendement mesure la performance du bien, indépendamment de la façon dont vous le financez. La mensualité n’entre que dans la trésorerie mensuelle. Les intérêts, eux, servent uniquement à calculer la base imposable du régime réel — c’est pourquoi le calculateur les demande séparément.
Pourquoi le rendement brut est-il calculé sur douze mois alors que je déclare de la vacance ?
Parce que c’est la définition employée par les annonces, et que l’intérêt du brut est justement de servir de point de comparaison. La vacance est prise en compte dès la ligne suivante.
Le calculateur tient-il compte du déficit foncier ?
Non. Quand les charges et les intérêts dépassent les loyers, il ramène simplement la base imposable à zéro. Le déficit reportable sur le revenu global, plafonné à 10 700 € par an, relève d’une simulation fiscale complète.
Quel rendement viser pour un premier investissement ?
Entre 4 et 7 % net de charges, avec une trésorerie mensuelle proche de l’équilibre. Si vous n’avez encore rien acheté, notre guide immobilier : par où commencer pose les étapes préalables au calcul.
Faut-il acheter en direct ou via une société ?
Ce calculateur raisonne en détention directe. Au-delà de deux ou trois biens, ou en cas de projet familial, la question du véhicule se pose : voir créer une SCI familiale.
