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Le prêt à taux zéro se raconte toujours en montant emprunté — 60 000 €, 80 000 €. C’est la mauvaise unité. Ce qui compte, c’est ce que le taux zéro vous évite de payer : sur vingt ans, les mêmes 60 000 € empruntés à 3,2 % coûteraient environ 21 000 € d’intérêts. C’est ça, le montant réel de l’aide. Ce simulateur vérifie votre éligibilité, calcule le PTZ selon le barème officiel, et chiffre cette économie que les simulateurs bancaires n’affichent jamais.
En bref
- Quatre paramètres décident de tout : la zone, le nombre de personnes du foyer, le revenu fiscal de référence (N-2) et le type de logement.
- Le revenu détermine une tranche de 1 à 4, la tranche détermine une quotité : de 50 % à 20 % en appartement, de 30 % à 10 % en maison.
- La quotité ne s’applique pas au prix du bien mais à un coût d’opération plafonné, qui dépend de la zone et de la taille du foyer.
- Le PTZ complète un prêt principal, il ne le remplace pas — et il ne finance ni les frais de notaire, ni les frais de garantie.
- Ce simulateur porte sur le logement neuf, en résidence principale, pour un primo-accédant.
Comment le montant se construit, étape par étape
Le calcul se fait en trois temps, et chacun peut faire tomber le résultat à zéro.
1. Le plafond de revenus. Chaque zone a son barème, multiplié par un coefficient familial qui va de 1 pour une personne seule à 3,3 pour un foyer de huit. Si votre revenu fiscal de référence dépasse le plafond de la quatrième tranche, vous n’êtes pas éligible, point. C’est le revenu de l’année N-2 qui compte : une baisse récente ne se voit pas encore.
2. La tranche, puis la quotité. Sous le plafond, votre revenu vous situe dans l’une des quatre tranches, et chaque tranche ouvre un pourcentage de financement différent selon le type de logement.
| Tranche | Appartement (collectif) | Maison individuelle |
|---|---|---|
| 1 (revenus les plus modestes) | 50 % | 30 % |
| 2 | 40 % | 20 % |
| 3 | 40 % | 20 % |
| 4 | 20 % | 10 % |
L’écart entre collectif et individuel est délibéré : à situation strictement identique, un appartement ouvre un PTZ près de deux fois supérieur à celui d’une maison. C’est le paramètre le plus sous-estimé des candidats à l’accession, et il pèse souvent plus lourd que la négociation du prix.
Le plafond de coût d’opération, le paramètre qu’on oublie
3. La quotité ne s’applique jamais au prix réel de votre achat, mais à un coût d’opération retenu, lui-même plafonné selon la zone et le nombre de personnes du foyer. Au-delà, chaque euro est financé au taux du marché.
| Zone | 1 personne | 2 personnes | 3 personnes | 4 personnes | 5 et plus |
|---|---|---|---|---|---|
| A / A bis | 150 000 € | 225 000 € | 270 000 € | 315 000 € | 360 000 € |
| B1 | 135 000 € | 202 500 € | 243 000 € | 283 500 € | 324 000 € |
| B2 | 110 000 € | 165 000 € | 198 000 € | 231 000 € | 264 000 € |
| C | 100 000 € | 150 000 € | 180 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
Un couple achetant un appartement à 260 000 € en zone B1 verra son PTZ calculé sur 202 500 €, pas sur 260 000 € : 57 500 € sortent du dispositif. C’est ce plafonnement, et non la quotité, qui explique la plupart des écarts entre le montant espéré et le montant obtenu. Le détail du dispositif et de ses conditions d’accès figure dans notre guide complet du PTZ 2026.
Ce que le PTZ ne finance pas
Trois postes restent systématiquement à votre charge, et ils font régulièrement échouer des plans de financement pourtant validés sur le papier.
Les frais de notaire — réduits dans le neuf, autour de 2 à 3 %, mais bien réels. Les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les frais de dossier de la banque. Et le mobilier, la cuisine équipée non intégrée, les aménagements extérieurs. Si vous partez sans apport, ces postes deviennent le point dur du montage : notre article sur le prêt immobilier sans apport détaille les banques qui l’acceptent et à quelles conditions.
Enfin, le PTZ ne dispense pas d’un dossier solide sur le reste : taux d’endettement, stabilité professionnelle, reste à vivre. Ce que l’établissement examine réellement est décrit dans ce que la banque vérifie avant d’accorder un prêt immobilier. Et si vous n’en êtes qu’au début, immobilier : par où commencer pose les étapes dans l’ordre.
Notre avis
Le PTZ est l’un des rares dispositifs dont l’avantage se mesure sans hypothèse discutable : à taux et durée donnés, l’économie d’intérêts est un fait arithmétique, pas une projection. C’est pourquoi nous affichons ce chiffre avant tous les autres. Deux réserves, en revanche. La première : le PTZ ne doit jamais servir à justifier un achat plus cher. Le raisonnement « avec le PTZ je peux viser 30 000 € de plus » ramène mécaniquement au même effort mensuel, et fait souvent franchir le plafond de coût d’opération — auquel cas les euros supplémentaires sont empruntés au taux plein. La seconde : le différé de remboursement, qui allège réellement les premières années, donne l’illusion d’une mensualité durablement basse. Elle remonte à la fin du différé, et c’est à ce niveau-là qu’il faut vérifier que le budget tient. Regardez la mensualité de la dernière année, pas celle de la première.
Nos sources
Barème 2026 du prêt à taux zéro — plafonds de revenus par zone, coefficients familiaux, tranches, quotités et plafonds de coût d’opération : décret du 29 mars 2025 relatif au prêt ne portant pas intérêt, et articles L31-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Zonage A / A bis / B1 / B2 / C : arrêté de classement des communes. Barème vérifié au 2 septembre 2026. La mensualité et l’économie d’intérêts sont calculées hors assurance emprunteur et hors frais annexes. Ce simulateur est un outil d’estimation ; seule la banque instruit l’éligibilité définitive.
Questions fréquentes
Quel revenu est pris en compte ?
Le revenu fiscal de référence de l’année N-2, celui qui figure sur votre avis d’imposition. Une baisse de revenus récente n’est donc pas prise en compte immédiatement — et à l’inverse, une bonne année passée peut vous exclure alors que votre situation actuelle est plus modeste.
Suis-je encore primo-accédant si j’ai déjà été propriétaire ?
Oui, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Avoir possédé un bien locatif ou une résidence secondaire ne fait pas obstacle.
Pourquoi le PTZ est-il plus faible pour une maison ?
C’est un choix assumé du dispositif, qui favorise l’habitat collectif au nom de la sobriété foncière. À revenus et zone identiques, la quotité passe de 50 % à 30 % en tranche 1, et de 20 % à 10 % en tranche 4.
Le PTZ peut-il financer la totalité de l’achat ?
Non. Il est plafonné par la quotité et par le coût d’opération retenu, et il doit obligatoirement être adossé à un prêt principal. Dans le meilleur des cas — tranche 1, appartement — il couvre la moitié du coût retenu.
Que devient le PTZ si je revends avant la fin ?
Le remboursement anticipé devient en principe exigible lorsque le logement cesse d’être votre résidence principale. Des aménagements existent, notamment le transfert du prêt sur une nouvelle acquisition, sous conditions et avec l’accord de la banque.
