Louer en meublé, c’est la promesse d’un loyer plus élevé et d’une fiscalité allégée. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) reste l’un des plus utilisés par les particuliers — mais les règles ont bougé. Entre les seuils du micro-BIC revus par la loi de finances, la magie de l’amortissement au régime réel et la nouvelle réintégration des amortissements à la revente, le terrain a changé en 2025-2026. Voici comment choisir le bon régime et éviter les pièges.
En bref
- Vous êtes LMNP tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus du foyer ; au-delà, c’est le LMP.
- Micro-BIC, meublé classique 2026 : seuil 83 600 € de recettes, abattement forfaitaire de 50 %.
- Meublé de tourisme : classé = 83 600 € / abattement 50 % ; non classé = seuil tombé à 15 000 € / abattement 30 %.
- Le régime réel déduit les charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier : il efface souvent l’impôt sur les loyers.
- Nouveauté : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique au particulier qui loue un logement garni du mobilier nécessaire à la vie courante (lit, table, plaques, vaisselle…). Fiscalement, ces loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre des régimes spécifiques. Vous restez « non professionnel » tant qu’une de ces deux conditions est remplie : vos recettes meublées du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an, ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC…). Dès que vous dépassez 23 000 € et que ces recettes deviennent majoritaires, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel), avec d’autres règles de cotisations et de plus-value. Avant de vous lancer, il peut être utile de revoir les fondamentaux pour investir dans l’immobilier en 2025.
Micro-BIC ou régime réel : les deux options
Tout l’enjeu fiscal du LMNP tient dans ce choix. Le micro-BIC est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire et vous n’êtes imposé que sur le reste. Le régime réel est plus technique mais souvent bien plus puissant, car il permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Loyers − abattement forfaitaire | Loyers − charges réelles − amortissements |
| Meublé classique 2026 | Abattement 50 %, jusqu’à 83 600 € | Sans plafond de recettes |
| Meublé tourisme non classé | Abattement 30 %, jusqu’à 15 000 € | Recommandé au-delà |
| Comptabilité | Aucune (déclaration simplifiée) | Liasse fiscale, souvent via expert-comptable |
| Idéal si | Peu de charges, peu de crédit | Crédit, travaux, mobilier à amortir |
Règle simple : si vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire (50 % au meublé classique), le réel devient gagnant. C’est presque toujours le cas dès qu’il y a un emprunt et du mobilier à amortir. Le comparateur en haut de page vous donne un premier ordre d’idée.
Les seuils et abattements 2026 (attention, ça a changé)
La loi Le Meur (novembre 2024) a durci la fiscalité des meublés de tourisme, et la loi de finances a fixé les seuils du micro-BIC pour la période 2026-2028. Trois cas à ne pas confondre :
- Location meublée classique (longue durée) : régime micro-BIC possible jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme classé (et chambres d’hôtes) : seuil 83 600 €, abattement 50 %.
- Meublé de tourisme non classé : c’est là que ça pique. Le seuil chute à 15 000 € et l’abattement tombe à 30 %.
À noter : un dépassement ponctuel du seuil sur une seule année ne vous fait pas basculer automatiquement au réel — la bascule obligatoire intervient si vous dépassez deux années consécutives. Côté prélèvements sociaux, vos bénéfices LMNP supportent la CSG-CRDS au taux global de 17,2 % (sauf location de courte durée au-delà de 23 000 €, qui peut basculer en cotisations sociales).
L’amortissement : l’arme du régime réel
C’est le vrai atout du LMNP au réel. Vous pouvez amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur comme une « usure ». Concrètement, on amortit souvent le bâti sur 25 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement, ajouté aux charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux), vient effacer le résultat imposable : beaucoup de loueurs au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années. L’amortissement non utilisé une année n’est pas perdu : il se reporte. Si vous financez à crédit, pensez aussi à bien déclarer votre prêt immobilier, car les intérêts sont déductibles au réel.
Le piège de la revente : la réforme de 2025
Jusqu’en 2025, le LMNP cumulait un double avantage : amortir pour ne pas payer d’impôt sur les loyers, et calculer la plus-value à la revente sur le prix d’achat d’origine, comme un particulier. Trop beau. L’article 84 de la loi de finances 2025 a mis fin à cette double faveur. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d’acquisition est diminué du montant amorti, ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) continuent toutefois de s’appliquer. Certains logements échappent à la mesure, notamment les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD). Avant de vendre, mesurez l’impact avec notre guide sur la fiscalité de la vente d’un bien immobilier.
Notre avis
Pour un investisseur qui achète à crédit, le régime réel reste la quasi-évidence : l’amortissement neutralise l’impôt sur les loyers pendant 8 à 12 ans, parfois plus. Le micro-BIC ne se justifie vraiment que si vous avez très peu de charges et pas d’emprunt — et il devient carrément pénalisant en meublé de tourisme non classé depuis la réforme (30 % d’abattement, seuil 15 000 €). Mais ne tombez pas dans le piège du « je ne paie rien » : la réintégration des amortissements à la revente change l’équation. Le LMNP reste excellent en détention longue ; il l’est beaucoup moins si vous comptez revendre vite. Et soyons clairs : le réel sans expert-comptable, c’est jouable mais risqué. Les 300 à 600 € d’honoraires annuels sont déductibles et vous évitent des erreurs qui coûtent bien plus cher.
Questions fréquentes
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes LMNP tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà de 23 000 € et si elles deviennent majoritaires, vous passez en LMP, avec affiliation aux cotisations sociales et un régime de plus-value différent.
Quel est l’abattement du micro-BIC en 2026 ?
50 % pour la location meublée classique de longue durée (jusqu’à 83 600 € de recettes) et pour le meublé de tourisme classé. En revanche, seulement 30 % pour le meublé de tourisme non classé, avec un seuil abaissé à 15 000 €.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le réel ?
Comparez : si vos charges réelles plus amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, le réel l’emporte. C’est presque systématique dès qu’il y a un emprunt et du mobilier à amortir. Le micro-BIC ne gagne que sur les biens très peu chargés.
L’amortissement réduit-il vraiment l’impôt ?
Oui. Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier vient s’ajouter aux charges déductibles et efface souvent totalement le résultat imposable. Beaucoup de loueurs ne paient ainsi aucun impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années.
Que change la réforme à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : votre prix d’achat est diminué du montant amorti, donc la plus-value imposable augmente. Les abattements pour durée de détention restent applicables, et certaines résidences services sont exonérées.
Quiz : avez-vous compris la fiscalité du LMNP ?
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