Vous revendez votre maison de vacances ou votre studio loué et vous réalisez une belle plus-value ? Bonne nouvelle pour votre patrimoine, mais l’administration fiscale va prendre sa part. Contrairement à la résidence principale, totalement exonérée, la résidence secondaire est imposée à un taux global qui peut dépasser 36 % du gain. Voici comment se calcule cette plus-value, comment les abattements pour durée de détention réduisent la note année après année, et dans quels cas vous pouvez être exonéré en 2026.
En bref
- La plus-value d’une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.
- En 2026, la hausse de la CSG (prélèvements sociaux portés à 18,6 %) ne concerne PAS les plus-values immobilières des particuliers, qui restent à 17,2 %.
- Des abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Une surtaxe de 2 % à 6 % frappe les plus-values nettes supérieures à 50 000 € par vendeur.
- La résidence principale est totalement exonérée ; d’autres exonérations existent (1re cession sous condition de remploi, petites ventes < 15 000 €).
Comment se calcule la plus-value immobilière
La plus-value brute, c’est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre bien. Mais l’administration vous autorise à gonfler le prix d’acquisition (donc à réduire la plus-value) avec plusieurs forfaits et frais réels.
Au prix d’achat, vous pouvez ajouter les frais d’acquisition (notaire, droits) pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 %, ainsi que les travaux pour leur montant réel justifié ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Du côté du prix de vente, vous retranchez certains frais (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque). La plus-value brute ainsi obtenue est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, puis taxée. Pour une vue d’ensemble de la transaction, consultez notre dossier sur la fiscalité de la vente d’un bien immobilier.
Le taux d’imposition en 2026 : 19 % + 17,2 %
La plus-value immobilière supporte deux prélèvements distincts. D’abord un impôt sur le revenu forfaitaire de 19 %, appliqué sur la base abattue au titre de l’IR. Ensuite les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), appliqués sur la base abattue au titre des PS. Total : 36,2 % du gain net imposable, avant éventuelle surtaxe.
Un point d’actualité important : la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Mais cette hausse vise les revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values de valeurs mobilières). Les plus-values immobilières des particuliers en sont expressément exclues : elles restent taxées à 17,2 % en 2026. C’est une exception explicite du texte, à ne pas confondre avec les autres revenus du patrimoine.
Les abattements pour durée de détention (barème vérifié)
Plus vous gardez longtemps votre résidence secondaire, moins vous payez. Deux barèmes distincts s’appliquent : l’un pour l’impôt sur le revenu (exonération totale après 22 ans), l’autre pour les prélèvements sociaux (exonération totale après 30 ans). Aucun abattement les 5 premières années.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (puis exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % / an (exonération à 30 ans) |
Concrètement, après 22 ans vous ne payez plus que les 17,2 % de prélèvements sociaux, eux-mêmes réduits, et au bout de 30 ans la plus-value est totalement exonérée. C’est l’un des leviers d’optimisation les plus simples : décaler une vente de quelques années peut faire chuter l’impôt. Si vous raisonnez patrimoine sur le long terme, voyez aussi nos pistes pour investir dans l’immobilier.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de l’impôt et des prélèvements sociaux, une taxe additionnelle s’applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 € par vendeur. Son taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe (indicatif) |
|---|---|
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Des mécanismes de lissage existent en bas de chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Cette surtaxe est calculée par le notaire au moment de l’acte ; notre calculateur ci-dessus ne l’intègre pas pour rester lisible.
Les cas d’exonération à connaître
Plusieurs situations échappent totalement à l’impôt sur la plus-value :
- Résidence principale : exonération totale et automatique. C’est pour cela que la résidence secondaire, elle, reste imposée.
- Détention supérieure à 30 ans : exonération complète (IR et prélèvements sociaux).
- 1re cession d’un logement autre que la résidence principale : possible sous condition de remploi du prix dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois, et à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP les 4 années précédentes.
- Petites cessions : vente dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.
- Autres cas : personnes âgées ou handicapées en établissement, certains droits de surélévation, expropriation avec remploi.
Avant de vendre, faites le point sur l’ensemble des étapes et de la fiscalité : notre guide des étapes d’une vente immobilière détaille le calendrier et les pièges à éviter.
Notre avis
Trop de propriétaires découvrent la facture le jour de la signature. Le réflexe gagnant : faire chiffrer la plus-value par le notaire avant de fixer votre prix de vente, et pas l’inverse. Deux leviers sont souvent sous-exploités. D’abord, les travaux : si vous avez rénové, ressortez toutes vos factures d’entreprise (les travaux que vous avez faits vous-même ne comptent pas) ; à défaut, le forfait de 15 % s’applique après 5 ans de détention. Ensuite, le timing : si vous approchez d’un palier d’abattement, attendre un an de plus peut effacer plusieurs milliers d’euros d’impôt. Et n’oubliez jamais que notre calculateur, comme tout simulateur, ne remplace pas le décompte officiel du notaire, seul à intégrer surtaxe, frais réels et cas particuliers. Si vous gérez aussi une succession, regardez comment réduire les droits de succession en amont.
Questions fréquentes
La résidence secondaire est-elle exonérée comme la principale ?
Non. Seule la résidence principale bénéficie d’une exonération totale et automatique. La résidence secondaire est imposée sur la plus-value à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve des abattements pour durée de détention.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en 2026 ?
Pour les plus-values immobilières des particuliers, il reste à 17,2 % en 2026. La hausse de la CSG portant les prélèvements sociaux à 18,6 % ne vise que les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values de titres), pas l’immobilier.
Au bout de combien d’années suis-je totalement exonéré ?
L’impôt sur le revenu de 19 % disparaît après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’effacent au bout de 30 ans. C’est donc 30 ans de détention qui exonèrent totalement la plus-value.
Puis-je déduire mes travaux ?
Oui, les travaux réalisés par une entreprise et justifiés par factures s’ajoutent au prix d’achat. Si vous ne pouvez pas les justifier, un forfait de 15 % du prix d’achat s’applique automatiquement dès lors que vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Qui calcule et paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire calcule la plus-value, prélève l’impôt sur le prix de vente et le reverse à l’administration le jour de l’acte. Vous n’avez donc rien à avancer ; le montant net vous est versé après déduction.
Quiz : maîtrisez-vous la plus-value sur résidence secondaire ?
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