Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un personnage central de l’immobilier : il décide aujourd’hui si un logement peut être loué, à quel prix, et pèse lourd à la vente. Avec le calendrier des « passoires thermiques » et une réforme entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, les règles bougent. Voici ce que propriétaires, bailleurs et acheteurs doivent absolument savoir.
En bref
- Location interdite pour les logements classés G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- La réforme du 1ᵉʳ janvier 2026 sort ~850 000 logements du statut de passoire, sans travaux.
- Vendre une passoire reste possible, mais l’audit énergétique est obligatoire.
- Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022.
- Un DPE est valable 10 ans.
Le DPE, c’est quoi ?
Le DPE attribue à un logement une étiquette de A à G, mesurant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2021, il est opposable (il engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur) et obligatoire pour toute vente ou location. Les logements classés F et G sont qualifiés de « passoires thermiques » — et c’est eux que la loi Climat et Résilience vise en priorité.
Le calendrier des interdictions de location
Progressivement, les passoires sortent du marché locatif. En métropole :
| Classe DPE | Interdiction de mise en location |
|---|---|
| G | depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 |
| F | à partir du 1ᵉʳ janvier 2028 |
| E | à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 |
En outre-mer, le calendrier est décalé (G en 2028, F en 2031, E en 2034). L’interdiction concerne les nouvelles mises en location et le renouvellement de bail.
La réforme 2026 : une bouffée d’air pour 850 000 logements
Bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires : depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été ajusté. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui reflète mieux le caractère décarboné de l’électricité française. Résultat : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire sans le moindre travaux — principalement des biens chauffés à l’électricité qui passent de F à E, et une partie des G qui passent en F. Important : aucun logement ne voit sa note se dégrader ; seule une amélioration est possible. Si votre DPE date d’avant 2026, le refaire peut vous faire gagner une classe.
Peut-on encore vendre une passoire thermique ?
Oui. L’interdiction porte sur la location, pas sur la vente : vous pouvez vendre un bien classé F ou G à tout moment. En revanche, pour ces logements (et les classes E), un audit énergétique doit être remis à l’acheteur, en plus du DPE. Cet audit détaille les travaux à prévoir et leur coût — un élément de négociation que les acheteurs avisés utilisent, comme pour toute vente immobilière bien préparée.
Le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : impossible de les augmenter ou de les indexer sur l’IRL lors d’un renouvellement de bail, tant que le logement reste une passoire. Une raison de plus, pour les bailleurs, d’anticiper la rénovation.
Notre avis
Si vous êtes bailleur d’un bien F ou G, le compte à rebours est lancé : anticipez en faisant chiffrer une rénovation énergétique (souvent aidée), ou envisagez la vente avant que la décote ne s’accentue. Premier réflexe en 2026 : refaites votre DPE s’il est antérieur au 1ᵉʳ janvier — le nouveau calcul peut vous faire gagner une classe gratuitement. Et si vous achetez, faites de l’étiquette énergétique un levier de négociation : un audit qui annonce 30 000 € de travaux justifie une baisse de prix équivalente.
Questions fréquentes
Quels logements sont interdits à la location en 2026 ?
Les logements classés G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034 (métropole).
Qu’a changé la réforme du DPE de 2026 ?
Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux. Aucune note n’est dégradée.
Peut-on vendre un logement classé F ou G ?
Oui, la vente reste autorisée. Un audit énergétique doit être fourni à l’acheteur en plus du DPE.
Mon ancien DPE est-il encore valable ?
Un DPE est valable 10 ans. Mais s’il date d’avant 2026, le refaire peut améliorer votre classe grâce au nouveau calcul.
Puis-je augmenter le loyer d’une passoire thermique ?
Non. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022, jusqu’à amélioration de leur classe énergétique.
Quiz : le DPE en 2026
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