Un mois de loyer immobilisé, rendu — ou pas — plusieurs semaines après votre départ, sur la foi de deux documents que personne ne relit vraiment. Le dépôt de garantie est le point de friction numéro un de la fin de bail, et la plupart des litiges se règlent sur un seul terrain : ce que disent, ou ne disent pas, les états des lieux. Voici ce que votre propriétaire a le droit de retenir, ce qu’il ne peut pas vous imputer, et les deux délais après lesquels la somme due augmente automatiquement.
En bref
- Montant plafonné : 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé. Il ne peut pas être révisé en cours de bail.
- Restitution : 1 mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois s’il constate des dégradations.
- Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- Sans état des lieux de sortie contradictoire, aucune retenue n’est possible au titre des réparations locatives.
- La vétusté n’est jamais à votre charge : peinture ternie, moquette tassée, joints vieillis relèvent de l’usure normale.
- Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture — pas par un montant annoncé. En copropriété, 20 % au maximum peuvent être conservés jusqu’à l’arrêté des comptes.
Combien, et quand
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée — l’écart s’expliquant par le mobilier et l’équipement, qui font aussi partie de ce qui est garanti. Le propriétaire ne peut exiger davantage, ni le réévaluer en cours de bail, même lors d’un renouvellement, même si le loyer a été révisé entre-temps.
Un point souvent ignoré : ce dépôt ne produit aucun intérêt et ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. Ne plus payer son dernier loyer « puisqu’il a la caution » est une pratique répandue et juridiquement fausse : elle transforme un locataire en règle en débiteur, et donne au propriétaire un motif de retenue parfaitement légitime.
Côté délais, tout part de la remise des clés, pas de la fin du bail. Le propriétaire dispose d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il relève des dégradations. Ce sont des maxima, pas des usages : rien ne l’oblige à attendre le dernier jour.
Pour un locataire, la conséquence budgétaire est concrète : entre le nouveau dépôt à verser et l’ancien à récupérer, il faut supporter deux dépôts en même temps pendant un à deux mois. C’est typiquement ce à quoi sert une épargne de précaution correctement dimensionnée.
Ce qui peut légitimement être retenu
La liste est courte, et elle est fermée.
Les loyers et charges impayés. Y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable sur le locataire. Un décompte détaillé reste dû.
Les réparations locatives non effectuées. Ce sont les menues réparations et l’entretien courant qui incombent au locataire : joints, remplacement d’un flexible, entretien de la chaudière, rebouchage des trous de fixation.
Les dégradations imputables au locataire. Elles doivent apparaître à la comparaison des deux états des lieux, et ne pas relever de la vétusté, d’une malfaçon ou d’un vice de construction.
Une part des charges de copropriété non encore régularisées, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le solde, lui, doit être rendu dans les délais normaux — le propriétaire ne peut pas bloquer la totalité en invoquant ce motif. Sur ce qui est refacturable et ce qui ne l’est pas, voir notre article sur les charges de copropriété.
Dans tous les cas, la retenue doit être chiffrée par un devis ou une facture. Un montant annoncé sans justificatif ne vaut rien, et le propriétaire ne peut pas facturer une amélioration du logement sous couvert de réparation : remplacer une moquette usée par du parquet ne se met pas à votre charge.
La vétusté : la frontière qui décide de tout
C’est le cœur de la quasi-totalité des litiges. Le locataire répond des dégradations ; le propriétaire supporte l’usure normale. Toute la difficulté consiste à placer la ligne.
| Constat | Vétusté ou dégradation ? | À la charge de |
|---|---|---|
| Peinture ternie ou légèrement jaunie après 6 ans | Vétusté | Propriétaire |
| Mur repeint en noir sans accord | Dégradation | Locataire |
| Moquette tassée dans les zones de passage | Vétusté | Propriétaire |
| Brûlure de cigarette ou tache indélébile sur le sol | Dégradation | Locataire |
| Chaudière en panne après 12 ans, entretien à jour | Vétusté | Propriétaire |
| Chaudière encrassée, aucun entretien annuel réalisé | Manquement du locataire | Locataire |
| Joints de douche noircis | Entretien courant | Locataire |
| Trous de chevilles rebouchés proprement | Usage normal | Propriétaire |
Deux leviers existent pour objectiver la discussion. Le premier est la grille de vétusté : si le bail en prévoit une, elle applique un abattement selon l’ancienneté de chaque élément — une peinture de huit ans ne se facture pas au prix du neuf. Le second est l’ancienneté elle-même : à défaut de grille, le propriétaire doit tout de même déduire la vétusté du devis. Réclamer 900 € pour repeindre un logement occupé neuf ans n’est pas défendable.
Le même raisonnement vaut pour l’entretien obligatoire : un équipement tombé en panne sans faute de votre part reste à la charge du bailleur, mais un défaut d’entretien documenté vous est opposable — c’est exactement la logique du ramonage annuel côté assurance.
L’état des lieux : le seul document qui compte
Tout se joue à l’entrée. Un état des lieux d’entrée bâclé — « bon état » sur trois lignes — est le meilleur allié du propriétaire à la sortie, parce qu’il rend indémontrable ce qui existait déjà.
Trois réflexes changent tout. Détailler pièce par pièce et exiger que chaque réserve soit écrite, y compris les petits défauts. Photographier l’ensemble le jour de l’entrée, avec des fichiers datés, et joindre ces photos à l’état des lieux. Enfin, savoir que vous disposez de dix jours après la signature pour demander un complément si vous avez oublié quelque chose, et du premier mois de chauffe pour signaler un problème de chauffage.
À la sortie, l’état des lieux doit être contradictoire : établi en votre présence et signé des deux côtés. C’est ce point qui fait basculer la plupart des dossiers. À défaut d’état des lieux de sortie contradictoire, le logement est présumé avoir été rendu dans l’état où il a été reçu — donc aucune retenue n’est possible au titre des réparations locatives. Ne partez jamais en laissant les clés dans la boîte aux lettres.
Il ne rend rien : la procédure, dans l’ordre
1. Attendez le terme du délai — un ou deux mois selon l’état des lieux — puis relancez par écrit.
2. Mettez en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en réclamant la somme et la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration est automatique, elle n’a pas à être négociée. Sur un loyer de 800 €, deux mois de retard représentent 160 € qui s’ajoutent au dépôt.
3. Saisissez la commission départementale de conciliation. La démarche est gratuite, sans avocat, et aboutit dans une majorité de cas — beaucoup de propriétaires régularisent à la simple réception de la convocation.
4. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection. Il est compétent quel que soit le montant, la saisine est gratuite et l’avocat n’est pas obligatoire. Une ADIL vous conseille gratuitement en amont.
Côté propriétaire, la symétrie mérite d’être rappelée : ces délais et ces justificatifs font partie du coût réel de la gestion locative, au même titre que les charges non récupérables prises en compte dans le calcul du rendement locatif. Les règles diffèrent partiellement en location meublée, où le dépôt est plus élevé et l’inventaire du mobilier devient une pièce du dossier.
Notre avis
Le dépôt de garantie ne se gagne pas à la sortie, il se gagne le jour de l’entrée, en trente minutes d’état des lieux minutieux et deux cents photos. Tout ce qui n’a pas été écrit ce jour-là sera à votre charge, et aucun argument ne rattrapera cette omission. Notre position sur le litige lui-même : la majoration de 10 % par mois est l’outil le plus efficace et le moins utilisé, parce que presque personne ne sait qu’elle existe. La mentionner dans la première relance change souvent le ton de la réponse. Notre réserve porte sur les devis de remise en état : nous conseillons de ne jamais contester le principe d’une retenue sans contester aussi son montant, car c’est là que se logent les abus — un devis au prix du neuf sur un élément de dix ans est irrecevable, même si la dégradation, elle, est réelle. Enfin, un conseil rarement donné : proposez vous-même de faire réaliser la réparation avant l’état des lieux de sortie. Un trou rebouché et repeint coûte quinze euros ; le même trou facturé par le propriétaire en coûte deux cents. Et si vous êtes de l’autre côté, cette discipline vaut aussi : elle fait partie de ce qu’on découvre en démarrant un projet immobilier.
Questions fréquentes
Puis-je ne pas payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer. Ne pas payer le dernier mois crée un impayé, qui devient un motif de retenue parfaitement légitime, et peut justifier des poursuites.
Le propriétaire peut-il retenir sans état des lieux de sortie ?
Pas au titre des réparations locatives. Sans état des lieux de sortie contradictoire, le logement est présumé rendu dans l’état où il a été reçu. Les loyers impayés restent en revanche déductibles.
Quel est le délai exact de restitution ?
Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il fait apparaître des dégradations. Au-delà, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
La peinture doit-elle être refaite avant de partir ?
Non, sauf dégradation caractérisée. Une peinture ternie par le temps relève de la vétusté et reste à la charge du propriétaire. Reboucher proprement les trous de fixation suffit en général.
Que faire si le propriétaire garde 20 % pour les charges ?
C’est autorisé en copropriété, en attendant l’arrêté annuel des comptes. Mais seulement 20 % : le solde vous est dû dans le délai normal, et la régularisation doit intervenir dans le mois suivant l’approbation des comptes.
