Une donation immobilière est, en droit français, irrévocable par principe : on ne donne pas pour reprendre. Pourtant, le Code civil prévoit des situations précises où une donation peut être révoquée ou annulée. Encore faut-il connaître les conditions exactes, les délais — souvent courts — et la procédure. Voici, sans jargon, ce qui est réellement possible et comment s’y prendre.
En bref
- Une donation immobilière est irrévocable : « donner et retenir ne vaut ».
- Trois cas de révocation existent : inexécution des charges, ingratitude, survenance d’enfant.
- La révocation pour ingratitude doit être demandée dans un délai très court : 1 an.
- Depuis 2007, la révocation pour survenance d’enfant n’est plus automatique : elle doit être prévue dans l’acte.
- À côté de la révocation, une donation peut être annulée pour vice du consentement, insanité d’esprit ou défaut de forme.
« Donner et retenir ne vaut » : le principe d’irrévocabilité
La donation est un contrat par lequel une personne (le donateur) transfère de son vivant, et gratuitement, la propriété d’un bien à une autre (le donataire). Pour un bien immobilier, elle doit obligatoirement être passée devant notaire par acte authentique. Une fois signée et acceptée, elle est en principe définitive : le donateur ne peut pas changer d’avis et reprendre le bien.
Ce principe d’irrévocabilité protège le donataire et la sécurité des transmissions. Il connaît toutefois des exceptions strictement encadrées par la loi. Les invoquer « parce qu’on regrette » ne suffit jamais : il faut entrer dans l’un des cas prévus par le Code civil.
Les 3 cas de révocation d’une donation
La révocation suppose une décision de justice (sauf accord amiable) et repose sur l’un des trois fondements suivants.
| Cas de révocation | Condition clé | Délai pour agir |
|---|---|---|
| Inexécution des charges | Le donataire ne respecte pas les obligations prévues dans l’acte | 5 ans |
| Ingratitude | Attentat à la vie, sévices ou injures graves, refus d’aliments | 1 an |
| Survenance d’enfant | Uniquement si une clause le prévoit dans l’acte (depuis 2007) | Selon l’acte |
1. L’inexécution des charges
Beaucoup de donations sont assorties de charges : obligation pour le donataire d’héberger le donateur, de lui verser une rente, d’entretenir le bien ou de régler certaines dettes. Si ces conditions, prévues à l’acte et licites, ne sont pas respectées, le donateur (ou ses héritiers) peut demander la révocation devant le tribunal judiciaire. Le juge apprécie la gravité du manquement au cas par cas ; il peut aussi se contenter de condamner le donataire à exécuter la charge plutôt que de révoquer.
2. L’ingratitude
La loi vise trois comportements graves du donataire envers le donateur : un attentat à sa vie, des sévices, délits ou injures graves, et le refus d’aliments (refuser de l’aider alors qu’il est dans le besoin). Attention : l’action doit être engagée dans un délai très bref, un an à compter du fait reproché ou du jour où le donateur en a eu connaissance. Passé ce délai, la révocation n’est plus possible.
3. La survenance d’enfant
C’est le point sur lequel beaucoup d’articles se trompent. Avant 2007, une donation était automatiquement révoquée si le donateur, sans enfant au moment du don, en avait un par la suite. Depuis la réforme du 1er janvier 2007, ce n’est plus automatique : la révocation pour survenance d’enfant ne joue que si une clause expresse a été insérée dans l’acte de donation. Sans cette clause, la naissance d’un enfant ne remet pas en cause la donation.
Annulation pour nullité : un autre chemin
La révocation n’est pas la seule voie. Une donation peut aussi être annulée (frappée de nullité) lorsqu’elle est viciée dès l’origine :
- Vice du consentement : le donateur a été trompé (dol), s’est trompé (erreur) ou a subi des pressions (violence, abus de faiblesse).
- Insanité d’esprit : le donateur n’était pas sain d’esprit au moment de l’acte. Il faut alors en rapporter la preuve.
- Défaut de forme : une donation immobilière non passée devant notaire est nulle.
L’action en nullité se prescrit en principe par 5 ans. Par ailleurs, si la donation porte atteinte à la réserve héréditaire des enfants, ces derniers peuvent en demander la réduction au moment de la succession — sans annuler la donation, mais en récupérant la part qui leur revient.
Le cas particulier de la donation entre époux
La fameuse donation au dernier vivant (donation de biens à venir entre époux) obéit à une règle plus souple : elle est librement révocable par l’époux donateur, à tout moment et sans avoir à se justifier, y compris discrètement. En revanche, les donations de biens présents consenties entre époux depuis 2005 sont, elles, irrévocables comme les autres donations.
La procédure, les délais et les coûts
En pratique, contester une donation suit un parcours assez balisé :
- 1. Consulter un professionnel — notaire pour relire l’acte, avocat pour évaluer les chances de succès.
- 2. Réunir les preuves — acte de donation, témoignages, certificats, courriers, dépôts de plainte selon le cas.
- 3. Tenter l’amiable — un accord (restitution, exécution de la charge) évite parfois le procès.
- 4. Saisir le tribunal judiciaire — l’avocat est obligatoire ; le juge tranche.
- 5. Les effets — en cas de succès, le bien revient au donateur ; pour l’ingratitude, les droits des tiers de bonne foi sont préservés.
Côté budget, il faut compter les honoraires d’avocat (souvent plusieurs milliers d’euros selon la complexité) et, le cas échéant, des frais de notaire et d’expertise. Une donation initiale bien rédigée, avec des charges claires, reste la meilleure des protections.
Notre avis
Dans la grande majorité des cas que l’on nous décrit, le « regret » ne suffit pas : la donation tient. Les deux leviers réellement efficaces sont l’inexécution d’une charge clairement écrite et, plus rarement, l’ingratitude — à condition d’agir vite (un an !). Notre conseil : ne signez jamais une donation immobilière sans charges précises et une clause de retour en cas de problème. C’est au moment de la rédaction, chez le notaire, que tout se joue — pas après.
Questions fréquentes
Peut-on annuler une donation de son vivant ?
Oui, mais seulement dans les cas prévus par la loi (inexécution des charges, ingratitude, ou survenance d’enfant si l’acte le prévoit), ou pour nullité. Le simple changement d’avis ne suffit pas, sauf pour une donation au dernier vivant entre époux.
Combien de temps a-t-on pour révoquer une donation ?
Pour l’ingratitude, le délai est d’un an. Pour l’inexécution des charges ou une action en nullité, il est généralement de cinq ans.
La naissance d’un enfant annule-t-elle une donation ?
Non, plus depuis 2007 — sauf si une clause de révocation pour survenance d’enfant figure expressément dans l’acte de donation.
Faut-il un avocat ?
Pour une action devant le tribunal judiciaire, oui, l’avocat est obligatoire. Un notaire peut en amont relire l’acte et tenter une solution amiable.
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