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Rembourser une partie de son crédit immobilier avant l’heure, c’est deux décisions en une : combien verser, et que faire de l’économie, raccourcir le prêt ou alléger la mensualité. Entre les deux, l’écart dépasse souvent plusieurs milliers d’euros. Ce simulateur calcule les indemnités que la banque peut réclamer, les intérêts économisés dans chaque option, et le gain net qui reste une fois tout déduit.
En bref
- Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû.
- Elles ne sont jamais dues en cas de vente après une mutation, de décès ou de perte d’emploi subie, et beaucoup de contrats récents les suppriment.
- Réduire la durée économise presque toujours bien plus d’intérêts que réduire la mensualité.
- Le contrat peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant emprunté, sauf s’il solde le prêt.
- Rembourser revient à placer la somme au taux de votre prêt, sans risque et sans impôt.
Les indemnités : ce que la banque peut vraiment réclamer
La loi fixe un double plafond. L’indemnité ne peut pas dépasser six mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée au taux du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C’est le plus petit des deux qui s’applique. Sur 30 000 € remboursés d’un prêt à 3,5 %, six mois d’intérêts représentent 30 000 × 3,5 % ÷ 2 = 525 €, bien en dessous de 3 % de 200 000 €, soit 6 000 €. C’est l’exemple chargé par défaut dans le simulateur.
Le plafond de 3 % ne peut jouer que si le taux du prêt dépasse 6 % : en dessous, six mois d’intérêts restent toujours inférieurs à 3 % du capital. Pour la grande majorité des prêts en cours, c’est donc la règle des six mois qui fixe le montant.
| Situation | Indemnités |
|---|---|
| Remboursement avec votre épargne, un héritage, une vente choisie | Oui, dans la limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû |
| Vente du bien après un changement de lieu de travail (vous ou votre conjoint) | Aucune |
| Décès de l’emprunteur ou du conjoint | Aucune |
| Cessation forcée d’activité (licenciement, par exemple) | Aucune |
| Contrat sans clause d’indemnités, ou indemnités négociées à zéro | Aucune |
Avant tout calcul, relisez donc votre offre de prêt : la clause d’indemnités y figure en toutes lettres, et c’est souvent elle qui décide du montant, pas le plafond légal.
Réduire la durée ou la mensualité : l’écart qu’on sous-estime
Après un remboursement partiel, la banque vous propose deux options. Garder la même mensualité et raccourcir le prêt, ou garder la même durée et baisser la mensualité. Dans l’exemple par défaut, la première fait gagner 17 182 € d’intérêts et finir le prêt deux ans et neuf mois plus tôt ; la seconde, 8 604 €. Même somme remboursée, même taux : deux fois plus d’économie d’un côté.
L’explication est mécanique. En gardant votre mensualité, chaque échéance rembourse davantage de capital, donc le capital restant baisse plus vite, et les intérêts, calculés sur ce capital, avec lui. Réduire la mensualité n’a de sens que si votre budget en a besoin : c’est une décision de trésorerie, pas d’économie.
Rembourser ou garder son épargne ?
Rembourser par anticipation revient à placer la somme au taux de votre prêt, sans risque et sans impôt, puisque chaque euro d’intérêt évité est un euro gagné net. Un prêt à 3,5 % remboursé, c’est un placement à 3,5 % net garanti. Pour faire mieux, un placement doit rapporter davantage après impôt et prélèvements sociaux, et sans risque comparable. À l’inverse, un prêt souscrit à 1 % se rembourse rarement : l’épargne sans risque rapporte généralement plus. Comparez le taux de votre prêt avec ceux de notre comparateur de livrets d’épargne.
Une règle passe avant tout le reste : ne remboursez jamais au point de vider votre épargne de précaution. Une somme versée à la banque ne se récupère pas, et un imprévu financé par un crédit à la consommation coûterait bien plus cher que l’économie réalisée.
Remboursement anticipé ou renégociation ?
Les deux se confondent souvent, mais ne répondent pas à la même situation. Le remboursement anticipé diminue le capital ; la renégociation change le taux. Si vous n’avez pas de somme à verser mais que les taux ont baissé depuis votre emprunt, c’est la seconde qu’il faut étudier : notre simulateur de renégociation compare l’avenant chez votre banque et le rachat par une autre, frais compris. Notre guide sur la renégociation d’un prêt immobilier détaille la démarche.
Pensez enfin à l’assurance emprunteur. Si elle est calculée sur le capital initial, un remboursement partiel ne la fait pas baisser automatiquement : demandez sa révision, ou comparez avec notre calculateur d’économies sur l’assurance de prêt.
Notre avis
Les indemnités font peur, mais elles pèsent rarement lourd : quelques centaines d’euros face à des milliers d’euros d’intérêts évités. Le vrai choix se joue ailleurs, entre réduire la durée et réduire la mensualité, et la plupart des emprunteurs choisissent la mauvaise option par réflexe de confort. Notre recommandation : si votre prêt dépasse le rendement net de votre épargne sans risque, remboursez ce qui dépasse votre épargne de précaution, et gardez la mensualité pour raccourcir la durée. Notre réserve : un prêt à taux très bas ne se rembourse pas, il se garde ; et si vous avez un projet d’achat ou de travaux dans les deux ans, une somme versée à la banque ne se récupère pas.
Nos sources
Droit au remboursement anticipé, total ou partiel, et faculté pour le contrat de refuser un remboursement inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde : article L313-47 du code de la consommation. Plafond de l’indemnité à six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement : article R313-25 du code de la consommation. Absence d’indemnité en cas de vente consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle, de décès ou de cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint : article L313-48 ; interdiction de tout autre frais : article L313-49. Règles vérifiées au 27 septembre 2026. Ce simulateur est un outil d’estimation, pour un prêt à taux fixe, hors assurance ; il ne remplace pas le décompte de votre banque.
Questions fréquentes
Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?
Calculez six mois d’intérêts sur la somme remboursée : montant × taux ÷ 2. Comparez avec 3 % du capital restant dû avant remboursement. L’indemnité maximale est le plus petit des deux. Sur 30 000 € à 3,5 %, cela donne 525 €.
Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Pour économiser, réduire la durée, presque toujours et de loin. Réduire la mensualité ne se justifie que si votre budget mensuel en a besoin. Le simulateur chiffre les deux options et met en vert la plus avantageuse.
La banque peut-elle refuser un remboursement anticipé ?
Elle ne peut pas refuser un remboursement total. Pour un remboursement partiel, le contrat peut prévoir un minimum de 10 % du montant emprunté. Au-delà, la banque doit l’accepter.
Quand n’y a-t-il aucune indemnité à payer ?
En cas de vente du bien après un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, de décès, ou de cessation forcée de l’activité professionnelle. Et bien sûr si votre contrat ne prévoit pas d’indemnités, ce qui est de plus en plus fréquent.
Faut-il rembourser son crédit immobilier par anticipation ?
Oui si le taux de votre prêt dépasse ce que votre épargne rapporte net d’impôt, et à condition de garder une épargne de précaution. Non si votre prêt est à un taux très bas ou si vous avez un projet proche qui demandera cette somme.
